РИА Новости. Недвижимость, «Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?»

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником «грязной» сделки и в итоге потерять всё. Сайт «РИА Недвижимость» узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Кто такой добросовестный покупатель (приобретатель)?

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

При каких сделках с недвижимостью добросовестный покупатель рискует больше всего?

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно. Наименее «рискованные» квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Как нужно действовать при покупке квартиры, чтобы максимально обезопасить себя и обеспечить себе «презумпцию добросовестности»?
Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру. Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась. Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, — прим.ред), либо в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия. Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Права добросовестного покупателя как-то защищены законодательно?
Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке. Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор. Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 «Закона о государственной регистрации недвижимости» «О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН». Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства. Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны. Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

5
Как доказать факт добросовестности в суде?
Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным.

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно. Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения. Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

6
Бывают ли случаи, когда добросовестный покупатель не сможет защитить свои права?
Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, «покупка» квартиры у уже умершего гражданина. А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный («настоящий») собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права. Но критериев для этого «сделал все » в законе не прописано. Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.