Тамаз Мстоян комментирует проект положения о зоне охраняемого объекта

Агентство правовой информации пишет, что ФСО опубликовало проект положения о зоне охраняемого объекта. Согласно проекту на входящих в так называемые зоны охраняемых объектов территориях могут запретить строительство, рыбалку, огородничество, пешие прогулки и любую иную деятельность. Такие полномочия просит предоставить Федеральная служба охраны (ФСО).

Возникает вопрос о правах собственников попавших в такие зоны объектов недвижимости, в том числе коммерческих. Вправе ли они требовать компенсацию скажем упущенной выгоды или требовать расторжения ранее заключенного договора о приобретении и так далее. В ситуации помогает разобраться юрист АБ «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.

На входящих в так называемые зоны охраняемых объектов территориях могут запретить строительство, рыбалку, огородничество, пешие прогулки и любую иную деятельность. Такие полномочия просит предоставить Федеральная служба охраны (ФСО).

Создание вокруг правительственных объектов зон предусмотрено Федеральным законом «О государственной охране». Согласно действующим правилам, утвержденным Правительством России, в радиусе они не должны превышать километра от границы самого охраняемого объекта. Информация об особых условий использования территории вносится в градостроительные регламенты и правила землепользования и застройки соответствующего муниципального района. Вместе с тем Земельный кодекс РФ запрещает требовать согласования размещения в особых зонах зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности (исключения касаются только придорожных полос и приаэродромной территории).

Проект положения о зонах охраняемых объектов делегирует ФСО практически неограниченные полномочия самостоятельно решать вопрос использования территории. Ведомство вправе запретить любое строительство, в том индивидуальное жилищное и прокладку велодорожек, размещение и эксплуатацию временных сооружений, использование земельных участков для ведения садоводства, огородничества и личного подсобного хозяйства, использование акватории водных объектов с целью любительского рыболовства. Исключается деятельность всех видов промышленных и сельскохозяйственных предприятий, организация розничной торговли, проведение массовых общественно-политических, спортивных, культурных, зрелищно-развлекательных и иных мероприятий, организация пляжей, туризм, запуск беспилотных аппаратов (включая игрушечные квадрокоптеры, автомобили и катера). Кроме того, на попавших в особую зону зданиях нельзя будет размещать информационные доски, надписи и обозначения площадью более 0,3 кв. метра.

Границы зон и местоположение самих охраняемых объектов на местности не обозначаются, но сведения об особенностях использования территории и соответствующих ограничениях вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, в горной местности ФСО вправе расширить периметр территории с особым режимом до трех километров.

В свою очередь опрошенные АПИ эксперты убеждены, что само по себе установление ФСО зоны охраняемого объекта не означает, что на включенных в нее земельных участках ничего нельзя будет делать. «В каждом конкретном случае в соответствующем акте должны указываться конкретные ограничения. Застройщику или иному лицу, планирующему вести деятельность на таком земельном участке, необходимо запросить необходимую информацию от органов государственной власти или местного самоуправления», – поясняет юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.

По его словам, собственники расположенных на включенных в зоны охраняемых объектов участков недвижимости вправе требовать возмещения причиненных ограничением их прав убытков, включая упущенную выгоду. «Она осуществляется на основании соглашения, заключаемого с соответствующим органом власти и собственниками или правообладателями объектов недвижимости либо на основании решения суда», – констатирует Тамаз Мстоян.

В то же время судебная практика свидетельствует, что даже в отсутствие четких правил использования зон ФСО владельцы попавших в них земельных участков ограничиваются в правах. Так, житель Ялты Игорь Петренко не смог зарегистрировать права на собственный участок, оказавшийся неподалеку от правительственных дач. Основанием для отказа стали возражения службы охраны. Служители Фемиды признали такое решение законным.

В свою очередь, Управление лесного хозяйства по Московской области и Москве не смогло отобрать участки в Москворецком лесничестве, сданные в аренду частным компаниям. Отклоняя иски о расторжении договоров, арбитражный суд констатировал, что на момент их заключения арендодатель знал о расположении вблизи спорных участков охраняемого ФСО объекта – резиденции «Горки 9».

Перечень объектов ФСО и даже их количество засекречены. Большинство из них расположены в Москве и Санкт-Петербурге. Особые зоны могут создаваться вокруг загородных резиденций, в том числе «Ново-Огарево», «Барвиха» и «Горки-9» в Московской области, «Долгие Бороды» на Валдае, «Бочаров Ручей» и «Ривьера» в Сочи, Константиновского дворца в Стрельне, охотхозяйства «Завидово», комплексов для отдыха высших чиновников в Екатеринбурге, Красноярском крае, Иркутской, Калининградской, Самарской и Саратовской областях, в Крыму (в том числе знаменитого «Фороса», Массандровского и Юсуповского дворцов), во многих других регионах.